近20位海内外金融、地产专家共议“中国REITs市场

2019-06-30 10:23

  原标题:近20位海内外金融、地产专家共议“中国REITs市场和全球REITs投资” 中国REITs论坛

  ● 备受市场关注的REITs是否会推高住宅及房地产价格?商业不动产资本化率究竟能达到多少?

  ● 中国REITs市场潜力究竟有多大?它对金融供给侧结构改革乃至中国经济高质量增长有何意义?

  这些关乎个人投资、金融改革乃至中国经济发展的热点难点问题,在27日举行的“中国REITs论坛2019年会”上都能找到答案。中国REITs论坛由北京大学光华管理学院和中联基金共同发起设立。当天,近20位来自中国内地及香港地区、美国、新加坡、日本等多地的不动产与金融领域政界人士、经济学家、商业领袖齐聚现场,围绕“中国REITs市场和全球REITs投资”进行深入探讨与广泛交流。

  当天,北京大学副校长王仰麟、北大光华名誉院长厉以宁、现任院长刘俏、党委书记马化祥、杰出管理实践教授李克平、北大光华中国REITs研究中心执行主任张峥、全国政协第十三届委员肖钢、国家发展改革委投资司副司长韩志峰及多位海内外证券交易所负责人与国内REITs实践先驱企业代表参与会议。论坛现场座无虚席,新华社、中央广播电视总台、中国证券报、路透社、香港南华早报等多家境内外媒体报道。

  本次论坛年会分为上午场与下午场,上午场主要围绕“REITs市场的建设与发展”进行主题演讲,下午场就“国际REITs市场与投资”与“中国REITs的实践与展望”两大议题展开主题演讲与圆桌对话。会议从REITs与房地产的关系入手,深度解析全球REITs市场的建设与发展,结合海外REITs发展经验,立足于国内经济现状,就我国已有的REITs实践经验探寻中国REITs的前景、管理人系统建设与未来发展进程。会议当天,《CRF中国REITs指数之商业不动产资本化率指数》正式发布。

  会议伊始,北京大学党委常委、副校长王仰麟教授与北京大学光华管理学院名誉院长、著名经济学家厉以宁教授联合致开幕辞。

  王仰麟教授首先代表北京大学对与会嘉宾表示欢迎与感谢,对各界精英齐聚光华进行REITs方面的深层次对话,研判当前中国不动产投资市场发展态势,前瞻未来中国房地产市场图景表示了美好寄望与深切期待。他从国民安居乐业的根本需求出发,深刻剖析了REITs在我国得以健康发展的前提条件。

  王仰麟指出,身为北大学者,应响应习总书记“人民对美好生活的向往,就是我们的奋斗目标”的号召,将“把握中国经济脉搏,感知市场变化冷暖,满足人民实现美好生活需要,始终围绕解决民生问题为国家建言献策”定为夙夜追求的理想和目标,始终不忘学者身上背负的经世济民的使命,精研学术,为中国经济健康发展,保持市场活力,积累人才储备;始终坚持在发展中保障和改善民生,“多谋民生之利、多解民生之忧,发挥北大光华作为亚太地区最优秀商学院顶尖的智库力量”。

  厉以宁教授阐述了对中国货币政策的思考。他认为,在宏观经济层面上总需求跟总供给的平衡,一定是而且一直是政府调节中最关心的问题。货币政策如果光是宏观的总量调节那就有局限性,宏观微观应该并重,这在经济学里面是最重要的。因此要强调货币政策在总量调节和结构调节的结合。

  厉以宁分析,货币政策的总量调控是有用,但它的局限性同样不可忽视,仅仅以宏观的角度出发对货币政策进行调控容易形成“一刀切”的毛病;而且货币政策总量调控作用于总需求的扩大或压缩,而对总供给的影响并不明显;迄今为止,中国经济依然是非均衡的经济,沿海和内地有差别,东部和西部有差别,大城市与小城镇有差别,总量调控的效果是不一样的;即使在发达的市场经济国家,一旦是遇到滞涨,货币政策的总量调控就无能为力了。

  他认为,“货币政策的总量调控尽管有用,但必须强调同货币政策的结构性调控相结合,二者兼用,二者并重”。

  全国政协委员、中国证监会原主席肖钢发表了题为“发展公募REITs市场势在必行--REITs视角下的房地产投资”的主旨演讲,针对当下发展REITs是否会推高住宅及房地产价格的疑问进行了多维度分析。他表示,与投机型投资者“追涨杀跌”模式不同,REITs更具备长期价值发现能力。

  他表示,就当前而言,“发展公募REITs势在必行”,不但可为金融供给侧结构性改革提供重要抓手,为经济持续发展提供新动能,也有助于降低不动产市场波动性,同时提升金融市场稳定性。肖钢同时强调,作为新型金融品种,推出REITs也要根据国情加强风险防范,并针对此类问题给出深度建议。

  北京大学光华管理学院杰出管理实践教授李克平教授为论坛年会带来题为“资产配置与另类投资”的主题演讲,深度分析了REITs在整个资产配置中的地位和作用。

  李克平认为,REITs是一个很了不起的金融工具,作为一种另类资产,它的最大优势在于为有更多的人可以参与房地产投资创造了机会,把不动产变得具有流动性,这一创造使得REITs有可能成为一个良好的金融工具,并在资产配置中发挥作用。但在实际市场的应用中,还是要立足于中国国情,把别人成功的经验作为我们设计产品的向导和参照性,在这个基础上去创造中国特色的,并成功适应市场和投资者需要的新型金融工具。

  北京大学光华管理学院院长刘俏教授在会上透过中国经济发展的长期机遇与挑战解读我国REITs市场的发展前景。刘俏认为,以土地和房地产作为抵押品极大地扩大了社会信用,但在投资配置不高的情况下导致了高杠杆的产生。资源配置的低效还体现在对消费的挤出、城市公共设施使用低效等。中国未来经济发展面临着城镇化进程加快、老龄化人口增加、消费率提升瓶颈的挑战,为了提升房地产、基础设施、公共服务体系等方面的投资效率,准确的价格信号极其重要。需要形成资本市场、房地产市场、基础设施投融资市场、信用市场定价的“锚”,建立起价格发现的功能,引导资源实现有效的配置。

  他还谈到,以基础设施等为底层资产的REITs的推出,有利于给地方政府信用找到市场化的定价机制。光华管理学院的研究团队已经通过评估某地政府的资产负债表,为其底层资产寻找定价的基准。

  2019年1月10日,北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组发布《中国基础设施REITs创新发展研究》。《报告》中称,中国存量基础设施存量规模超过100万亿元,若仅将其中1%进行资产证券化,即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。

  国家发展改革委投资司韩志峰副司长的主题演讲从推动基础设施REITs的时机、适合发行基础设施REITs的项目特点和重点领域、与推动我国基础设施REITs持续健康发展的建议三个方面,展望了REITs在中国基础设施领域的发展前景。韩志峰指出,相比于其他盘活存量的方式,REITs有其更独特的特点,包括“权益性、公募、标准化”。通过发行基础设施REITs盘活资产,将收回资金用于新的基础设施补短板项目建设,从而形成良好的投资循环。更重要的是基础设施REITs有利于落实中央部署、推动重大战略实施。

  他指出,要结合中国国情,推动中国特色的基础设施REITs制度。既要从金融产品角度去研究REITs,更要结合中国基础设施的投融资现状,从资产属性和资产端去研究基础设施REITs的特性,从而设计出符合中国实践的基础设施REITs。

  香港交易所董事总经理兼内地业务发展主管毛志荣分析,香港REITs现状有三大特点:占亚洲市场规模第三;香港REITs的单只市值规模普遍较大;REITs指数累计投资回报率高于恒生指数。香港REITs的成功与其发展立足于国际视野与全球战略是分不开的。

  毛志荣提出了中国发展REITs的五个核心要素,即需要在载体、税务、标的、管理人和发行交易5个方面实现制度建设。

  他表示,REITs究竟谁能来做,中国目前并没有明确的支持法律,尽管可以依托信托、理财专项计划等,但实际中会碰到监管以及税收上的问题,因此“谁来做”是制度上必须要解决的问题。“税务是捏住REITs市场发展的最核心的一个命门”,他提到,尽管各个国家在REITs征税种类有所差别,但有一个根本的做法,全球范围内国际市场都避免重复征税。此外,在涉及到谁来管的问题,REITs的管理人会同时需要有金融与物业的属性,进而涉及到基金信托责任的关系,以及外包服务关系这两层法律关系。他在最后强调,不管是哪一个司法辖区的市场,建设一个完整、有效、有发展潜力的REITs市场,必须要回答制度建设的这五大类问题。

  作为亚洲第二大和最具国际性的REITs市场,新加坡广受投资人的熟悉和欢迎。新加坡交易所高级副总裁Simon Lim在年会上阐述了新加坡发展成为全球REITs中心的历程。

  他指出,在过去的17年里,44只REITs在新加坡上市,总市值超过了1千亿,在新加坡证券市场占有将近10%的市值,市值规模在亚洲仅于日本。除了规模大以外,新加坡REITs市场的另外一个特点就是全球性。超过80%已经上市的REITs,持有世界各地不同的资产。据Simon表示,由于REITs可以帮助开发商降低杠杆,REITs在新加坡的发行得到很多本地开发商的支持,这也是新加坡REITs得以迅速发展的原因之一;除此之外 ,在建设REIT市场的最初阶段,新加坡政府就提供了高效的监管与清晰的引导,同时税收方面的高透明度也为REITs的发展提供了良好的外部环境。

  作为今天论坛年会的主办方之一,中联基金在国内REITs领域进行了艰苦的破冰与开拓。中联基金合伙人周芊就专业REITs管理人系统建设议题进行主题演讲分享。

  周芊表示,美国、新加坡、澳大利亚及香港等全球市场经验表明优质REITs管理人使得REITs市场的头部效应明显,各市场前10%的REITs管理人管理市值占当地市场比重非常高,部分市场更是达到60%以上。专业REITs管理人是REITs市场非常重要的角色,如何建立优秀REITs管理人的技术和能力系统是REITs市场的重要课题。他认为,培养REITs管理人能力系统需要从金融及资本管理能力、资产管理能力以及产业化能力、管理人履职能力和勤勉尽责四个方面进行全方位建设。他表示,优秀、专业的REITs管理人是REITs良性发展、逐渐成长并为投资人持续带来丰厚收益的牢固基石。

  东京证券交易所上市部高级副总裁KoOshima在会上分享了日本REITs市场的发展,面对我国的万亿REITs市场这一相对陌生而又潜力巨大的市场,已经探路超过10年的日本J-REITs

  日本房地产投资信托J-REITs起步于21世纪初,经过16年的发展,目前J-REITs市值规模已位居亚洲第一、全球第二,仅次于美国。在面对上世纪80至90年代资产泡沫崩溃,日本政府通过资产证券化的方式来重振经济。KoOshima表示,这其中一个最大的创新就是引入了J-REITs。在很多企业税高达30%的日本,J-REITs能够抵消企业税的优惠对投资者而言无疑是一个巨大的吸引力。

  据KoOshima描述,随着日本地产交易透明度在不断的改进,通过一系列措施能够更好的整合相关数据,从而吸引到更多的投资者。因此,REITs在社会当中扮演着非常重要的角色,它推动的是整个市场的可持续发展。

  纽约大学房地产学院副院长Sam Chandan在演讲中谈论了美国的REITs发展近况,当前美国最大的REITs的投资标的并非传统地产,而是类似通讯塔一类的基础设施,包括投资的林业、木材以及土地等表现都不错。此外,REITs市场还出现了一些新的趋势,如共享办公室出现,对传统写字楼的冲击。因此,他建议,需要结合这些趋势来看未来对地产的投资。

  在第一场“海外REITs发展近况及经验”的圆桌论坛环节,主持人中联盛地公司总经理陈真从亚洲、北美等的经验借鉴,REITs的可进入领域,以及如何提高其业绩以及流动性等角度提出了探讨话题。

  凯德中国资本市场与企业金融兼企业规划总监曾瑞华、纽约大学房地产学院副院长Sam Chandan以及亚太房地产协会(APREA) CEO Sigrid Zialcita参与了讨论。

  在预测未来趋势时,Zialcita对中国房地产市场非常看好,保守来看有4千到6千亿的规模市值,结合亚洲人口的表现,她认为未来5年REITs仍会持有2位数的回报率。

  临港集团副总裁朱伟强在演讲中结合临港东久公司在深圳证券交易所发行首单工业厂房类REITs相关体会,谈到目前中国发展REITs面临的一些障碍,比如许多政府部门并不理解REITs的概念,因此在沟通上存在较大的难题。“我脑子里可能是摆在第一位就是税收的问题,在国内土地增值税、契税、印花税种类繁多,税务不解决我们也没办法投资REITs。除此之外,政府主管部门出于产业园区发展培育的目的,往往在转让环节设置一定限制,以此来保障园区的持续稳定,这一背景则与REITs产品中转让环节的需求存在冲突。”

  越秀集团首席资本运营官李锋、临港集团副总裁朱伟强、菜鸟网络地网CFO郑海宁作为第二场圆桌论坛嘉宾,共同分享了在国内REITs实践中的经验。深圳证券交易所固定收益部市场服务负责人卞超主持了本场对话。

  李锋表示,作为房地产托管的资产管理人必须具备良好的资产管理能力,体现在双重属性上,既有商业的属性也有金融的属性。此外,他也提到,REITs领域的税收问题是一个上位法问题,证券法基金法可能要相应的调整。

  郑海宁估算,中国的物流高标仓不止6千万方,每年大概20%的增长,是一个有高发展空间的行业。他表示十分看好物流地产行业的发展前景。

  北京大学光华管理学院金融学系教授,北大光华中国REITs研究中心执行主任 张峥

  北京大学光华管理学院金融学系教授,北大光华中国REITs研究中心执行主任张峥谈到,在商业不动产大宗交易市场中,资本化率可以真实地体现房屋运营收入与价值之间的关系而被广泛使用,同时资产定价问题是中国金融市场中的大问题,因此REITs市场对中国经济供给侧改革的意义不言而喻。基于此,北大光华中国REITs研究中心联合中联基金、戴德梁行发起“中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究”,旨在通过分析国内商业不动产市场参与机构对不同城市各类业态物业在大宗交易市场中的专业判断,开发一系列CRF中国REITs指数,为中国REITs市场的定价体系建设提供科学、合理的基准与估值框架。

  张峥教授基于北大光华最新研究成果,在论坛年会上正式发布《CRF中国REITs指数之商业不动产资本化率指数》。

  作为不动产大宗交易估值中最广泛使用的相对估值指标,CRF中国REITs指数以不动产的资本化率(Cap Rate)为首要抓手,中国REITs论坛发起了“商业不动产资本化率调研”,于今年上半年调研了来自国内40家一线不动产投资机构的专业投资人对于中国不同城市各类业态物业在大宗交易市场中的专业判断。

  在报告尾声,张峥教授为戴德梁行举行了机构授牌仪式,并宣布了中国REITs论坛未来合作的发布平台——REITs行业研究达成深度战略合作,“CRF丨REITs行业研究”将作为中国REITs论坛官方指定信息发布平台。

  厉以宁教曾说:“不联系中国实际,经济学是没有出路的”,经济学是作为一门经世济民之学,不能够只为研究而研究,而应为解决中国经济实际而研究。

  去年6月,根植燕园独立自由之精神,立足北大光华思想力,北京大学光华管理学院和中联基金共同发起“中国REITs论坛”,致力于REITs领域的研究、交流和推广,旨在以最高水平的学术、政策与行业研究推动中国REITs市场建设与发展,成为中国REITs市场基础设施的专业提供者。

  从2017年7月截至今年1月份,北大光华中国REITs研究中心集光华的多位教授和诸多业内专家共同参与研究,参考中联基金提供的大量案例和分析,密切沟通政府与相关监管部门,陆续发布了9份白皮书报告。报告论述了中国REITs制度建设、预测了中国REITs市场规模,为中国REITs的管理模式与创新发展给出了深度研究与建议。

  在去年的首届中国REITs论坛年会中,围绕中国REITs市场建设的主题,专家学者与业界人士一起研究讨论了如何在国内推动相关法规的出台、行业标准的制定,推行行业的最佳实践,打造监管、行业机构与学术机构的交流平台,为中国REITs市场的崛起指明了前路。

  为了进一步促进中国REITs市场的建设与发展,北京大学光华管理学院携手“中国REITs论坛”共同发起“中国REITs先锋项目”,项目将通过课堂研讨、实地考察、对话交流、全球课堂等多种模式,全方位多维度深度解析REITs,覆盖监管政策解读、实践案例分析、模式探讨、产品设计及全球市场经验总结等,帮助学员全面理解和探索中国REITs发展路径,提升资产运营和资本管理的能力。

  为积极推动中国REITs市场的建设,北京大学光华管理学院联合中联基金于2018年6月共同发起成立“中国REITs论坛”,其宗旨是建立一个聚集中国REITs领域政策、学术研究和商业机构中坚力量的高端平台。

  秉承北大深厚传统,充分发挥光华管理学院在经济金融领域的学术优势,依托业界杰出实践支持,论坛自成立以来迅速发展,成绩斐然。不仅深度参与了一批国家部委、监管部门以REITs为主题的方案论证,为解决不动产金融的重大问题提供研究支持;发布了系列白皮书、研究报告,产出一系列专业、前沿的研究成果,为金融监管部门政策制定提供研究基础;还开发了不动产金融领域的理论和实践课程,探索中国REITs市场专业人才培养体系,为市场发展提供方案和技术。返回搜狐,查看更多

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