永正资本王威:资产管理提升商业地产资本价值

2019-10-05 16:14

  中国商业地产全产业链首位亲身实践者,美国特许金融分析师CFA,本科毕业于北京大学光华管理学院。曾任职于美国保德信房地产投资(亚洲)有限公司大中华区投资总经理、新加坡凯德商用产业有限公司投资和资产管理副总经理。拥有十七年住宅和商业地产及房地产金融的完整复合经验,并购和管理超过30个商业地产项目,投资额超过600亿元。

  自2012年起,王威先生不遗余力率先在行业内总结推广资产管理理念与体系,并通过培训与咨询帮助客户落地资产管理体系,迄今为止,已和万达集团、华润置地、大悦城地产、印力集团、光大控股、上海信托等业界领先开发商与金融机构最高决策层开展过多次交流培训或咨询合作。

  近日,永正资本有限公司创始人/总裁王威先生作为特邀嘉宾,出席中购联中国购物中心国际论坛第十七届年会暨亚太商业创造力领袖峰会,并发表独到见解。会后,中购联记者就商业地产企业的资产管理与资本再循环主题,对王威先生进行特邀专访。

  商业地产项目经过养商期的高速增长阶段,迈入成熟期后进入稳定增长阶段,会面临拐点,增长率下降,成熟项目在保持管理水平不变的情况下,增长率会与人口增长、GDP增长、通货膨胀率等宏观大环境相关,基本处于平均增长水平,此时业主方会追求变现,退出资金,从零投入新项目。

  “这也是类似于凯德此类公司的逻辑”,王威表示,在不断成熟之后,通过RETIS平台回笼大部分资金,重新投入风险较大回报率较高的阶段,即将土地变成城市购物中心的过程。

  中小企型企业变现的动力和需求是租金回收期长、持续经营困难、竞争力低,人才、品牌资源、供应链等方面均不如大企业,大量中小型业主方应致力于做更多更新的非商业地产业务。

  在商业地产寡头格局的必然趋势下,并购将是未来中小型开发商退出变现的主要途径,其将项目出售给较大金融机构和业主方,收购者通常是有机会位列行业前20名的大型地产企业或金融机构。

  无论规模大小,无论资本化路径相同与否,商业地产企业均要不断退出与变现。永正资本有限公司专注于持有型物业的并购和变现,成立至今,已完成85亿元大宗物业并购服务,顺应行业趋势,一直在推动和促进行业的整合。

  提高资产收益率是商业地产资本化的基础,资产管理是提升收益率的必然选择。但“资产管理落地十分不易”。

  2012年到2016年是商业地产行业资产管理的启蒙阶段,很成功,2017年是落地年,却十分不易,原因是多数企业对资产管理存在理念误区,对其难度估计不足,王威表示。

  NOI、NPI或EBITDA等相似指标的逻辑概念相同,其差异值来自于不同公司依据自身情况采取的具体管理政策的不同,在大标准定义中,这些细微差异合理存在,企业不必过于纠结概念的细微差别。

  资本化率是整个社会平均资金成本的反映,由宏观经济和各大央行的政策决定,个人或企业无法影响资本化率。企业要通过判断经济周期即宏观经济的牛熊周期,把握资产的最佳进退时机。

  关于资产管理与金融机构资产管理概念,王威解释道,所有的第三方理财代客理财都可称作资产管理,商业地产行业的资产管理概念来源于金融,源起于凯德商用的高度金融化模式,即以私募基金、REITS和自有资金运作商业地产,凯德代客理财、第三方资产管理的基因决定了其有资产管理的要求,从而将资产管理概念引入商业地产。

  因此,传统地产商、开发商与凯德在基因上有本质差异。这也是国内几乎没有地产公司完全具备资产管理的能力和理念的原因之一,王威认为。

  资产管理不仅有资本和资产管理相关的具体业务,对企业而言,关键的是资本与运营的完美结合,这实质上是管理体系的变革。

  传统地产企业的管理体系在许多层面上往往与高度金融化、采用资产管理体系的地产商的要求不符,而地产商将原有的管理体系改为资产管理体系是很大的变革,也是极艰难的过程。

  “据我们近7年的实践发现,单单把KPI改成以NPI Yield为主就是牵一发而动全身的管理变革,难度很大,而且规模越大原有体系越成熟的企业越难改变。目前为止,没有任何一家大中型本土企业完成资产管理体系的全面构建”,王威表示。

  “商业地产实现资本化要同时加强资本业务与运营管控两条腿”,一方面要建立资本相关业务,包括自己的RETIS、私募基金,以及和外部资本的合作对接,另一方面,加强管理体系的升级管控,从而有效融合资本业务与运营管理。二者相辅相成,需在同一公司运作下有机融为一体。

  王威认为目前阻碍购物中心资本化的问题是收益率偏低,收益率偏低的外因固然有购物中心数量供过于求、规划设计水准低、线上电商竞争导致整体行业回报率普遍不高等理由,但重要的内因是:管理水平不够高,强度不够大,经营粗放,具有很大改进空间。因此,提高收益率的必然选择是提升资产管理能力。

  永正资本独创的全面资产管理体系,即是从内因管理角度,通过对企业KPI指标、报表、经营分析、考核机制、底层系统等管理体系各方面的改进,将现有较粗放的、不符合资本要求的单纯运营管理体系,提升为符合资产管理要求,符合高度金融化的商业地产运作要求的管理体系。

  以此将资本业务与运营管理业务完美融合,提升商业地产行业经营管理水平,提高行业整体回报率,助力地产企业与资本的对接融合,这也是永正资本全面资产管理体系的意义所在。

  最后,谈到RETIS,王威表示购物中心REITS是RETIS行业中最主要的一个,其从市值和规模上都排行业第一,同时购物中心经营的复杂程度,也决定了其实行的难度大于其他类型的物业。

  但相较于难度最大、适合头部公司的私募基金,RETIS也适合一般企业,RETIS的唯一门槛是资产规模,“一般稍有规模,拥有50亿资产值的企业就有机会被REITS接受”,因此,做好资产管理,提高资产收益率,拥有高质量的资产才是根本,王威如是说。返回搜狐,查看更多

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